Оценщик.ру Добавить в избранное
Сделать стартовой
 
Оценщик.ру
  Новости

События

Форум

Поиск по сайту

Контакты | Реклама
Работа
  Поиск

Вакансии

Резюме

Добавить резюме

Добавить вакансию
Оценка
  Методики

Отчеты об оценке

Обзоры, аналитика

Справочники и нормативы

Словарь оценщика

Курсы оценщиков

СРО Оценщиков
Оценка для опеки
Интерактив
  Кадастровая оценка
Интервью
Статьи
Рейтинги
Вопрос-ответ
Авторы на Оценщик.ру
Проекты Отдела оценки Росимущества

Конкурсы, тендеры
Экспертиза
 Рабочая группа по экспертизе отчетов об оценке

Рекомендуем оценочную компанию:



Справочники и нормативы / Нормативные акты / Стандарты


Оставить комментарий | Читать комментарии

ПРОЕКТ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ
Кадастровая оценка объектов недвижимости

[ Оценщик.ру: актуальный документ Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. N 508 Об утверждении Федерального стандарта оценки Определение кадастровой стоимости (ФСО №4) ]

I. Общие положения

1. Федеральный стандарт оценки «Кадастровая оценка объектов недвижимости» (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и содержит специфические требования к проведению кадастровой оценки недвижимости.

2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости недвижимости.

При проведении кадастровой оценки недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.

3. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки в качестве кадастровой стоимости недвижимости используется установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. При невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки в качестве кадастровой стоимости может использоваться рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

4. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, на конкретную дату с использованием математических методов моделирования стоимости на основе стандартных подходов к оценке стоимости недвижимости.

II. Объекты оценки

5. При государственной кадастровой оценке объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

III. Общие требования к процессу кадастровой оценки

6. Кадастровая стоимость недвижимости определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации.

7. Кадастровая оценка недвижимости выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него. Выбор подходов, методов и моделей для оценки кадастровой стоимости недвижимости должен быть обоснован оценщиком.

8. При использовании методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты недвижимости.

9. Результаты определения кадастровой стоимости оформляются в виде отчета об определении кадастровой стоимости.

10. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее шести месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

IV. Группировка объектов недвижимости

11. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты недвижимости, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов недвижимости, обладающих одинаковым набором ценообразующих факторов, характерных для каждой группы.

12. Отнесение объектов недвижимости в группы зависит от рынка недвижимости оцениваемой территории и видов объектов недвижимости. Для целей построения моделей массовой оценки объекты недвижимости могут разбиваться на отдельные группы, формируемые исходя из видов, назначения и разрешенного использования объектов недвижимости.

Аналогичные группы могут быть составлены для объектов недвижимости, строительство которых незавершено.

13. Для каждой группы объектов недвижимости создается модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, входящего в данную группу.

V. Порядок определения моделей оценки

14. Определение модели оценки кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

определение структуры моделей оценки кадастровой стоимости (формы связи факторов стоимости, описывающих взаимодействие спроса и предложения на данном рынке) – спецификация моделей и разработка моделей оценки кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости;

оценка точности моделей оценки кадастровой стоимости;

выбор окончательного вида модели оценки на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки стоимости.

15. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования выполняется оценщиком на основе анализа качества и количества рыночной информации, имеющейся в районе расположения объекта оценки.

16. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости может осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.

17. При отсутствии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основании доходного и (или) затратного подходов.

VI. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

18. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, осуществляется оценщиком. В состав факторов стоимости должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости, и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

19. При определении кадастровой стоимости рекомендуется использовать, в том числе данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.

20. В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики объектов недвижимости, не описываемые источниками, перечисленными
в пункте 17 настоящего Федерального стандарта, допускается использование информации из иных источников информации, содержащих сведения доказательственного значения.

21. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

VII. Сбор рыночной информации

22. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Сбор этой информации оценщик должен осуществляться из источников рыночной информации, достоверность которых может быть доказана.

23. В рамках сравнительного подхода в качестве рыночной информации используются:

цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных источниках информации;

цены предложений к продаже или покупке объектов недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации, а также официальных сайтах предприятий, организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;

иные сведения, характеризующие сегмент рынка, к которому относятся объекты недвижимости данной группы.

24. В рамках доходного подхода в качестве рыночной информации используются:

  • информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости;
  • информация о текущей доходности инвестиций в недвижимость, информация о затратах, связанных с эксплуатацией недвижимости;
  • информация о затратах, связанных эксплуатацией объектов недвижимости данного вида;
  • иные сведения, характеризующие рынок аренды объектов недвижимости, относящихся к данной группе.

25. В рамках затратного подхода в качестве рыночной информации используются:

  • цены на строительные материалы;
  • цены сделок с земельными участками;
  • цены предложения на земельные участки, приведенные в средствах массовой информации.
  • рыночные данные о стоимости подключения к коммуникациям;
  • иные сведения, характеризующие рынок строительства.

26. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

VIII. Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

27. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости.

28. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

В случае существенного расхождения результатов оценки объекта недвижимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

Ссылка по теме:
Проект приказа Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»

Поделиться ссылкой в социальных сетях:


Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

29796


Авторизация
Логин:
Пароль:
Регистрация
Забыли пароль?
Полезное
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти
ФСО N1 общие понятия
ФСО N2 цели оценки
ФСО N3 требования к отчету
ФСО N4 кадастровая оценка
ФСО N5 экспертиза отчетов
ФСО N6 уровень знаний эксперта СРО
ФСО N7 Оценка недвижимости
ФСО N8 Оценка бизнеса
ФСО N9 Оценка для залога
ФСО N10 Оценка машин
ФСО N11 Оценка НМА
ФСО N12 Ликвидационная
ФСО N13 Инвестиционная
Земельный кодекс РФ
Индикаторы
Курсы валютс 18/01с 19/01
USD ЦБ56,5925 56,75970
EURO ЦБ69,1730 69,25820
Индекс стоимости жилья
2895 $/кв.м.   Данные IRN.ru

Индексы СМР на IV кв. 2017
Письмо об индексах IV кв. 2017
Индексы СМР на III кв. 2017
Об индексах СМР на IV кв. 2017
Об индексах СМР на III кв. 2017
Рекомендуем
Онлайн оценка квартиры
Онлайн-оценка автомобиля
Калькулятор физического износа
ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р)
Наши партнеры
Лист рассылки
Подписка на лист рассылки Оценщик.ру: Новости из мира оценки и нашего сервера
Вакансии
Компании ООО "РОСТконсалт" требуется Оценщик имущества
Поиск по сайту
СВОД

Аплайн оценка

Новости | Работа : Вакансии | Работа : Резюме | Методики | Словарь | Обзоры | СРО
Отчеты об оценке | Справочники | Форум | Интервью | Рейтинги | Сметный портал
Интервью | Наследование | Контакты | Оценка собственности | Английский бесплатно
Скорость интернета | Советы Туристам
 Рейтинг@Mail.ru