Еще раз о ставке дисконтирования в оценочной деятельности и методах доходного подхода
В работе «Ставка дисконтирования в оценочной деятельности» была предложена математическая модель типичных рассуждений участников сделок купли-продажи доходных объектов, которая после принятия некоторых допущений и соответствующих преобразований, хотя внешне и трансформировалась в общеизвестную модель дисконтирования доходов, поставила ряд вопросов, касающихся сущности основополагающих для оценочной деятельности понятий. Не претендуя на истину в последней инстанции, автор все же решил продолжить исследования в этом направлении, пытаясь в первую очередь для себя ответить на некоторые не дававшие покоя вопросы. В основу предложенной модели формирования рыночной (но не инвестиционной) стоимости доходного объекта были положены следующие рассуждения. Пусть, например, имеется объект, который приносит чистые годовые доходы. Владелец (продавец) при возникновении вопроса о продаже объекта хотел бы, естественно, остаться не в проигрыше. Это значит, что он продаст объект при условии эквивалентности денег, вырученных за объект, и денег, получаемых от владения объектом (в виде доходов и возможной будущей его продажи) в течение n лет его "жизни". Аналогично рассуждает и покупатель, только теперь речь идет об эквивалентности денег, получаемых от владения объектом (в виде доходов и возможной будущей его продажи) в течение n лет его "жизни", и денег, отданных за объект. Забыт в настоящее время метод капитализации Эллвуда, предназначенный для оценки объектов, обремененных долговыми обязательствами. Как и все ранее упомянутые упрощенные методы капитализации, метод Эллвуда также справедлив только при определенных допущениях (формула Эллвуда выводится так же, как и формулы Гордона и Инвуда). Кстати, метод Эллвуда лежит в основе расчета коэффициента капитализации для метода «инвестиционной группы» или «связанных инвестиций» в оценке собственности. В дальнейшем этот коэффициент трансформировался в «метод средневзвешенной стоимости капитала» в оценке бизнеса, где его с успехом используют в качестве… ставки дисконтирования для оценки не собственного, а инвестированного капитала. Результат – невозможность баланса между найденным значением стоимости инвестированного капитала и суммой стоимостей собственного капитала и долга.
Автор: Михайлец В.Б.
2007-06-06 | популярность: 8403
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|
