Методические материалы
	Оценка недвижимости

Моделирование процесса физического износа как элемент технической экспертизы объектов недвижимости
Реальные объекты недвижимости обладают бесконечным множеством свойств и характеризуются бесконечным множеством связей как внутри самого объекта, так и вне него. Свойства различных конструктивных элементов зданий и сооружений, их взаимосвязь и условия взаимодействия с окружающей средой постоянно динамически меняется во времени (в результате механического и физического износа, старения, осадочных процессов, реконструкции, текущего и капитального ремонта и т.п.). Наиболее общей характеристикой процесса изменений, происходящих с объектом недвижимости в течение всего жизненного цикла, является его физический и моральный износ, т.е. последовательно нарастающая утрата потребительских свойств. Прогнозирование физического состояния объектов недвижимости во времени и установление целесообразных мероприятий по управлению ими возможно путем перехода от анализа реального объекта к анализу его математической модели. При идеализации реального объекта весьма важно учесть с достаточной для практических целей точностью все существенные свойства и связи, отвлекаясь от второстепенных, несущественных свойств и связей. Из всего разнообразия свойств и связей, характеризующих физическое состояние объекта недвижимости, наиболее существенными на наш взгляд и взгляд автора работы могут быть: 1) силовые факторы, увеличивающие износ: климатические и гидрологические воздействия, эксплуатационные нагрузки и т.д., которые оказывают наиболее существенное влияние на объект недвижимости в течение всего периода жизненного цикла; осадочные процессы, способствующие возникновению местных разрушений (трещины в стенах, нарушение условий опирания ферм, балок и ригелей, нарушение покрытия и взаимосвязи с внешними коммуникациями и т.п.). В зависимости от инженерно-геологических и гидрологических условий площадки строительства и от действующих нагрузок на основание они могут завершиться к моменту окончания строительства и могут продолжаться в течение длительного времени вплоть до всего периода жизненного цикла объекта недвижимости; 2) силовые факторы, сдерживающие и уменьшающие износ: силы инерции системы, которая противодействует изменению ее первоначального состояния; уход, техническое обслуживание и текущий ремонт, которые предохраняют здание от преждевременного износа; выборочный или комплексный капитальные ремонты, которые снижают значение абсолютного износа до требуемого уровня. В отличие от остальных силовых факторов, капитальный комплексный ремонт воздействует на объект недвижимости сравнительно непродолжительный период времени. Поэтому его приблизительно можно принять сосредоточенной силой и при выборе математической модели период капитального ремонта можно рассматривать отдельно, т.е. процесс физического износа можно записать в виде двух уравнений (до и после капитального комплексного ремонта).
Автор Кятов Н.Х., кандидат технических наук, СКГА (г. Черкесск). Инженерный институт. Кафедра Строительство и управление недвижимостью
2007-06-06 | популярность: 4830

Открыть документ