Методические материалы
	Оценка недвижимости

Определение прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя — один из самых дискуссионных вопросов в российской оценочной практике. Что такое прибыль предпринимателя? Как ее определять? Всегда ли ее необходимо учитывать? Эти и другие аналогичные вопросы достаточно часто появляются у практикующих оценщиков. В этой статье предпринята попытка ответить на часть из этих вопросов. Наиболее распространенным показателем, используемым при принятии девелоперами решений, является внутренняя норма доходности. Внутренняя норма доходности (internal rate of return, IRR) — норма дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям. Ниже приведен расчет данного показателя на основании фактических данных о реализации девелоперского проекта в сегменте жилищного строительства в одном из региональных центров северо-запада России. Прибыль предпринимателя может определяться на основе разных источников информации и нормироваться к различным показателям (стоимость строительства или все затраты по проекту, включая стоимость земельного участка). При выполнении расчетов затратным подходом необходимо использовать тот же алгоритм (порядок) расчетов, что и при определении прибыли предпринимателя, или выполнять необходимые корректировки данного показателя. Особенно важно соблюдать это правило при использовании внешних источников информации. Использовать данные о доходности девелоперских проектов для расчета величины прибыли предпринимателя нужно очень осторожно, однозначно понимая суть представленного в аналитике показателя и выполняя необходимые корректировки. При расчете корректировок рекомендуется: учесть тот факт, что расчеты оценщик делает в ценах на дату оценки (по аналогии с оценкой бизнеса использует реальные денежные потоки); учесть все затраты, обычно сопутствующие процессу осуществления девелоперских проектов. Для оптимизации расчетов затратным подходом предлагается изменить подход к определению прибыли предпринимателя и рассматривать ее как коэффициент, учитывающий как непосредственно прибыль девелопера, так и ряд затрат. Основной метод определения данного коэффициента — метод рыночной экстракции. В статье приведены примеры расчета прибыли предпринимателя на основании фактических данных.
Автор - А.А. Марчук, ООО "ФБК".
2008-10-16 | популярность: 10138

Загрузить файл