Корректный учет НДС при оценке недвижимости Вопрос о корректном учете НДС в оценке возникает постоянно. И достаточно часто такие вопросы вызывают жаркие дискуссии. Действительно, возможные ситуации очень разнообразны: облагаемые и не облагаемые НДС активы (право собственности на земельные участки, жилые помещения); различные режимы налогообложения (ОНР и СНР); преобладание в некоторых сегментах рынка покупателей / продавцов, не являющихся плательщиками НДС и обратная ситуация; широкое распространение сделок купли / продажи активов путем приобретения акций (долей участия); использование оффшорных схем; и т.д. Все это приводит к трудностям учета НДС. В данной статье авторы попытались систематизировать различные ситуации и выработать рекомендации по учету НДС в оценочной практике. Наибольшие сложности с учетом НДС возникают при оценке недвижимости, поэтому данная статья посвящена именно этому аспекту оценочной деятельности. Кроме корректного учета НДС периодически возникает вопрос: «Включает ли рыночная стоимость НДС?». Однозначно ответить на данный вопрос не представляется возможным. С одной стороны, Международные стандарты оценки гласят: «Рыночную стоимость следует понимать как стоимость актива, рассчитанную безотносительно к затратам на его покупку или продажу и без учета любых связанных со сделкой налогов». С другой стороны, МСО позволяет в некоторых случаях учитывать региональные особенности законодательства. В частности, п. 8.4 ОППО гласит: «Для соблюдения положений законодательства оценщик может столкнуться с требованием относительно применения особого определения рыночной стоимости». По мнению авторов, спор о включении или не включении НДС в рыночную стоимость не имеет теоретического решения и может быть разрешен только путем включения специального положения в стандарты (федеральные или стандарты СРО). Федеральные стандарты в настоящий момент не описывают ситуацию с НДС. Частично вопрос с НДС пытаются решить отдельные СРО на уровне своих стандартов. Например, стандарт СМАО «Оценка недвижимости» указывает: «Из Отчета явным образом должно быть ясно, включает ли итоговое значение оцениваемого показателя налог на добавленную стоимость» (см. [8], п. 66). Аналогичные положения содержатся в различных рекомендательных документах и в требованиях основных потребителей оценочных услуг. Например, «обязательные требования Сбербанка к информации, содержащейся в отчете об оценке», гласят: «Стоимость объекта оценки, определенная при использовании каждого подхода к оценке, должна быть указана в отчете об оценке (приложениях к нему) с учетом НДС с выделением НДС отдельной строкой» (Раздел I, п. 4). Для дальнейших рассуждений оставим спор о включении / не включении НДС в рыночную стоимость объекта и остановимся лишь на необходимости раскрытия в отчете факта, включает ли полученная стоимость НДС, а также корректного расчета величины НДС. Авторы А.А. Марчук, П.В. Шмелев Русская Служба Оценки (www.rusvs.ru). Статья опубликована в октябрьском номере Информационно-аналитического Бюллетеня RWAY.
2009-11-17 | популярность: 11435
Хотите разместить документ в этом разделе нашего сайта? Напишите нам об этом.
|