Обзоры и аналитика
	Коммерческая недвижимость

Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 2008 г.
По итогам 2008 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов А и В+, В-) составило 8,3 млн. кв.м. В 2009 г. запланировано к вводу 1,5 млн. кв.м офисных площадей. Обеспеченность качественными офисными площадями по итогам 2008 г. на 1 000 жителей составила 800 кв.м прирост по сравнению с 2007 г. составил около 30%. В 2008 г. введено 1 842 тыс. кв.м офисных площадей. По итогам 2008 г. доля офисных площадей класса А в совокупном качественном предложении составила 29%, класс В+/В- 71%. В ближайшие 5-7 лет ожидается дальнейший рост доли площадей класса А за счет нового строительства – до 40% в совокупном предложении. Уровень вакантных площадей в классе А составляет 12,8%, по сравнению с 2007 произошло увеличение доли вакантных площадей практически в четыре раза, что обусловлено 30% увеличением предложения в 2008 г. и влиянием кризиса на деятельность большинства компаний, что сказалось на поглощении офисных площадей. Емкость рынка качественной офисной недвижимости (2008 г.) в существующих ценах оценивается на уровне 2,9 – 3,5 млн. кв.м класса А и 4,5 – 4,8 млн. кв.м классов В+/В-. В 2009 г. следует ожидать сокращения спроса по сравнению с текущим годом на 234 тыс. кв.м для офисов класса А, на 287 тыс. кв.м для офисов класса В. В течение 2009-2010 гг. продолжится уменьшение спроса на офисные площади класса А, в первую очередь со стороны компаний, занятых в финансовой сфере (банки, инвестиционные компании), доля таких компаний в общем спросе на офисную недвижимость до кризиса составляла 20%. В конце 2008- начале 2009 гг. будет наблюдаться уменьшение спроса на покупку офисных площадей, как для собственных нужд компаний, так и в инвестиционных целях, в связи с отсутствием достаточного количества свободных денежных средств и трудностями с их привлечением, что повлечёт снижение и коррекцию цен продаж. Крупнейшая сделка аренды – «Сбербанк» в 4 кв. 2008 г. арендовал площади в БЦ «Южный порт» (класс В) – 57 тыс. кв.м. В офисе расположатся: сервисный центр, центр обработки данных и объединенный «бэк-офис» банка. По итогам 2008 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $950/ кв.м в год (здесь и далее triple net – не включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В+ $650/кв.м в год, В- 500/кв.м. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в коррекции и снижении арендных ставок, начавшиеся в сентябре-октябре 2008 г. и составившей 15-20% к концу 2008 г. На некоторые объекты зафиксировано снижение - до 30-40%. В первую очередь коррекция произошла в объектах, не соответствующих заявленному собственником классу. Разница между заявленными и конечными (после переговоров) ценами может составлять 20-25% и более. Уровень арендных ставок по-прежнему во многом зависит в первую очередь от местоположения объекта. Так наиболее высокий уровень цен наблюдается в ЦАО, где средневзвешенные арендные ставки (класс А) на конец 2008 г. составили $1 050 за кв.м (triple net). Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составляет порядка $110-140/ кв.м в год, в классе В+ $80 - 110/ кв.м в год, В- $60-80/ кв.м в год. Цены продаж по сравнению с 1 полугодием 2008 г. упали на 25-30% и по итогам года составили $5 500-8 500, (не включая НДС) - класс А, $4 500- 6 400 – класс В+, $3 500-5 000 – класс В-. беспеченность Москвы составила 277 кв.м торговых площадей на 1 000 человек. За 2008 г. введено 710 тыс. кв.м площадей торговых центров (396 тыс. кв.м GLA). В целом, наиболее насыщенными качественными торговыми площадями остается Центральный, Юго-западный и Западный округа столицы, наименее обеспеченными – Северо-Восточный, Юго-Восточный и Северный. Пока структура распределения площадей в торговых центрах Москвы остается неизменной. Наибольшую долю занимают операторы магазинов одежды и обуви (25%), следом идут продукты питания и развлечения (13% и 10% соответственно). В результате оптимизации деятельности торговых сетей, наибольший спрос в дальнейшем будет наблюдаться на аренду небольших по размеру площадей. В первую очередь приоритеты будут отдаваться высвободившимся площадям в уже действующих и зарекомендовавших себя ТЦ. Средняя площадь арендуемых помещений может сократиться примерно на 20%, за счет изменения операционных планов сетей, рассчитанных на рост продаж.
GVA Sawyer
2008-12-28 | популярность: 945

Загрузить файл