Рекомендуем оценочную компанию:
|  | - Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы по состоянию на 19.12.2006 г.
Рынок коммерческой недвижимости Москвы имеет высокую инвестиционную привлекательность. Нижняя граница IRR (внутренней нормы доходности) при инвестициях за счет собственных средств не опускается ниже 15%, использование кредитных ресурсов (финансового рычага) позволяет девелоперу получать доходность до 35%. Рост инвестиционного спроса, в первую очередь со стороны иностранных инвесторов, на офисную и торгово-развлекательную недвижимость, сопровождавшийся значительным повышением цены продажи при незначительном росте арендных ставок, стал причиной снижения ставки капитализации с 14% (в 2005 г.) до 12% (в середине 2006 г.), что в целом свидетельствует о росте доверия инвесторов к рынку и снижении рисков. По офисам класса В ставка капитализации снизилась еще существенней, составив 11%. Доходность вложений в складскую недвижимость в течение полугода оставалась на уровне 12%. Рынок офисной недвижимости в 1 пол. 2006 г. продолжил уверенный рост. Объем качественных офисных площадей (класс А и В) составил 4 500 тыс. кв.м, увеличившись на 8,5% с начала года. Ожидается, что к концу 2006 г. рынок качественных площадей преодолеет рубеж в 5 000 тыс. кв.м. Рынок качественных офисных помещений по-прежнему далек от насыщения, на 1000 жит. Москвы приходится 432 кв.м. офисной площади, в то время как в странах Восточной Европы этот показатель перешагнул за 1000 кв.м. С учетом заявленных объемов строительство насыщение рынка прогнозируется не ранее конца 2008 г. (пик офисного строительства). Рост экономики и снижение суверенных рисков стимулировали спрос на новые качественные объекты. На большинство площадей, предполагаемых к введению в 2006 г. и 1 пол. 2007 г. подписаны предварительные договоры аренды. Ожидаемый объем сделок по аренде и приобретению качественных площадей в 2006 г. достигнет нового исторического максимума с не менее 1,2 млн. кв.м. Усиливающийся инвестиционный спрос на офисные площади класса А стал причиной значительного повышения цен на недвижимость (порядка 30% в течение полугода – в среднем до $6000/ кв.м, без НДС). В классе В цены в 1 пол. 2006 г. выросли не столь значительно – на 20%, что объясняется меньшей инвестиционной привлекательностью этого сегмента рынка для стратегических инвесторов. До конца года возможен рост цен на 20-30% с последующим замедлением в 2007 г. (около 10-% в год) и стабилизацией в 2008 г. Рост товарооборота в розничной торговле в I пол. 2006 г. (13,7% к I пол. 2005 г.) и реальных доходов населения (8,3%) наряду со снижением странового риска обеспечивают высокую привлекательность розничной торговли России для иностранных инвестиций (второе место в Global Retail Development Index). Совокупное предложение торговых площадей Москвы составляет около 5,4 млн. кв.м, из которого на долю качественного предложения приходится 53% (около 2,9 млн. кв.м). По обеспеченности качественными торговыми площадями (278 кв. м на 1000 жит.) Москва в 3 раза отстает от среднеевропейского уровня, что характеризует высокий потенциал рынка и стимулирует рост инвестиционной активности. Несмотря на опережающие рост розничного товарооборота темпы ввода новых торговых площадей, в 1 пол. 2006 г. спрос на качественные площади по-прежнему существенно превышал их предложение, свидетельством чего стала 90-100% заполняемость торговых площадей минимум за полгода до ввода их в эксплуатацию и значительные листы ожидания арендаторов в наиболее удачных торговых молах.
© GVA Sawyer
2007-01-31 | популярность: 716 - Обзор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на 19.12.2006 г.
Прогнозы экспертов о насыщении рынка офисной недвижимости не сбываются, в город приходят не только новые игроки, но расширяются компании уже работающие на Петербургском рынке. Как результат, спрос опережает предложение. Рост спроса на офисные помещения в среднем составляет около 11-13% в год. Подобная ситуация сохранится как минимум до 2009 г. По состоянию на июнь 2006 г. объем офисных площадей в бизнес-центрах Петербурга превысил 870 000 кв. м. Из них 61% площадей приходился на помещения класса С, офисы класса В заняли около 33% и 6% пришлось на класс А. В течение первого полугодия 2006 г. введено в эксплуатацию два новых бизнес-центра общей площадью 10 500 кв. м: "Северная столица - 2" - 6 075 кв. м, и "Густав" - 4 500 кв. м. Офисные площади данных бизнес-центров активно заполняются арендаторами. Весь объем рынка аренды офисов к концу 2006 года может составить 1,1 млн. кв. м. Лидером по предложению бизнес-центров остается Центральный район, однако с ним практически сравнялся Петроградский. В целом на 4 центральных района (Центральный, Адмиралтейский, Петроградский, Василеостровский) приходится практически половина предлагаемых офисных площадей. За 1-е полугодие 2006 г. значительного роста ставок аренды по функционирующим офисным площадям не наблюдалось. Арендные ставки на офисы класса "А" в среднем выросли в передах 1 – 2 %. Арендные ставки находятся в диапазоне от $ 460 до $ 700/кв.м., включая эксплуатационные расходы, без НДС. Арендные ставки на встроенные офисные помещения в среднем по городу составляют $ 19-20 /кв.м./мес. Диапазон арендных ставок – от 11 у.е. за кв.м./месяц в традиционных промышленных районах до 68-70 у.е. за кв.м./мес на представительские офисы на набережных Мойки и Фонтанки. Рост арендных ставок за 6 месяцев 2006 года составил 6,2%. Цены на встроенные офисные площади в среднем по городу выросли за 6 мес. 2006 года на 15,6 % и составляют на июнь 2006 года $ 1500 за кв.м. Диапазон цен продаж – от 820 у.е. на офисные площади в периферийных районах города или некачественные офисные площади в центральных районах до 3 630 у.е. на качественные офисные площади под представительские офисы на Невском проспекте. Спрос на офисные площади во многом зависит от развития экономики города. Открывающиеся в Петербурге представительства московских и иностранных компаний, а также развивающиеся петербургские фирмы, которые расширяют штат сотрудников, будут и далее способствовать росту спроса на качественные офисные площади. Рынок продажи офисных площадей только начинает формироваться. Многие предприниматели инвестируют средства в покупку площадей в строящихся бизнес-центрах с целью последующей продажи, так как цены на площади в период строительства объекта могут увеличиться более чем на 50%. Так рост цен продаж на строящиеся объекты за первое полугодие 2006 года превысил по некоторым проектам 20%.
© Компания Praktis CB
2007-01-31 | популярность: 754
Страницы: < 1 2 3 4 5 6
Хотите разместить обзор в этом разделе Оценщик.ру? Напишите нам об этом.
|
| |
|
