| Обзоры и аналитикаОставить комментарий | Читать комментарии ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития»Аналитический обзор рынка аренды земельных участков
|
Название города/района | Среднее значение арендной ставки в сегменте (руб. за кв.м.) | Количество предложений | Суммарный объем предложения по площади (м²) | Объем денег (руб.) | Диапазон разброса цен, руб. за м² |
Белово | 24,24 | 11 | 124 657 | 1 736 875 | 0,64-35,24 |
Беловский район | 73,89 | 1 | 2 463 | 182 000 | 73,89 |
Анжеро-Судженск | 230,57 | 2 | 2 111 | 349 050 | 30,75-430,38 |
Березовский | 386,58 | 7 | 4 691 | 575 516 | 45,76-937,01 |
Новокузнецк | 101,74 | 7 | 17 115 | 1 683 978 | 71,67-140,41 |
Кемерово | 215,00 | 27 | 594 842 | 106 338 046 | 71,66-600 |
Киселевск | 31,91 | 4 | 38 134 | 730 750 | 13,88-53,81 |
Междуреченск | 640,50 | 5 | 2 470 | 283 200 | 82,39-943,75 |
Тайга | 275,23 | 5 | 4 516 | 588 500 | 91-678,88 |
Кемеровский район | 424,96 | 8 | 7 561 | 996 400 | 89,03-833,33 |
ВСЕГО по Кемеровской области | 235,47 | 77 | 798 560 | 113 464 316 | 0,64-943,75 |
Стоит заметить, что цены на рынке аренды в субъектах Кемеровской области в большинстве случаев остаются неизменными в течение довольно большого периода (от 3 месяцев до года) и являются как бы «замороженными», в действительности не отражающими реальную ситуацию, происходящую на рынке по отношению к спросу на данные объекты. Зачастую это связано с «инертностью рынка», который реагирует с запозданием на явления экономики в целом. Предложения обновляются датой предложения, с редким обновлением цены.
Классификация земельных участков по разрешенному использованию показала, что в общем объеме предложения земельных участков наибольшую долю занимают участки для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (40%), а так же для размещения объектов производственно-складского назначения (38%). .Намного меньше предлагается участков для размещения административно-офисных зданий (8%) и участков свободного назначения (10%). Участки для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения самая малочисленная группа предложения (4%).
Структура рынка аренды незастроенных земельных участков под коммерческую застройку по разрешенному использованию представлена на диаграмме № 4.
Значения среднеарифметических арендных ставок в зависимости от разрешенного использования распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит земельным участкам для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, наименьшее участкам для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. Полный спектр распределения представлен на диаграмме №5. Общая характеристика земельных участков в зависимости от назначения представлена в Таблице №2
Общая структура распределения средней арендной ставки в зависимости от вида разрешенного использования представлена на диаграмме № 5.
Таблица №2. Характеристики земельных участков под коммерческую застройку сдаваемых в аренду, в Кузбассе в 2012 г.
Категория / функциональное назначение земельных участков | Количество земельных участков | Общая площадь земельных участков | Площадь земельных участков | |||||
Число объектов, шт. | Доля от общего числа объектов, % | Суммарная площадь земельных участков, кв.м. | Доля от общей площади земли, % | Мин. Площадь участка, кв.м. | Максимальная площадь участка, кв.м. | Медиана, кв.м. | Средняя площадь участка, кв.м. | |
Для размещения административных и офисных зданий | 6 | 7,79% | 16 543 | 2,07% | 70 | 4812,00 | 2873,00 | 2757,17 |
Для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства | 29 | 37,66% | 92 767 | 11,62% | 41,00 | 29879,00 | 2175,00 | 3198,85 |
Для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения | 3 | 3,90% | 109 792 | 13,75% | 3 568 | 68897,00 | 37327,00 | 36597,33 |
Для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания | 31 | 40,26% | 29 941 | 3,75% | 16,00 | 4105,00 | 583,00 | 965,83 |
Без указания для использования | 8 | 10,39% | 549 517 | 68,81% | 400 | 500000,00 | 8933,50 | 68689,61 |
ВСЕГО | 77 | 100% | 798 560 | 100% | 16 | 500000 | 2873,00 | 22441,76 |
При делении незастроенных земельных участков на сегменты по площади в ходе анализа было установлено, что максимальное значение среднеарифметической арендной платы в расчете на удельный показатель 1 кв. м. площади земельного участка приходится на небольшие участки (до 5000 кв. м.) – 253,02 рублей. Это вполне объяснимо повышенным спросом на данные земельные участки, а так же ограниченностью этих объектов в свободном обороте. В сегменте средних земельных участков (от 5001 до 10000 кв. м.) средняя арендная ставка по области составила 174,46 рублей за кв. м. Минимальное значение среднеарифметической арендной платы в расчете на удельный показатель 1 кв. м. площади наблюдается в сегменте больших земельных участков (от 10001 до 50000 и свыше 50001), ее значение составит соответственно 91,48 и 99,01 рублей за кв. м. Это также объяснимо нерентабельностью больших площадей и большими затратами на их содержание. Общая характеристика земельных участков в зависимости от площади представлена в Таблице №3.
Общая структура распределения средней арендной ставки в зависимости от площади земельного участка представлена на диаграмме №6
Общая характеристика земельных участков в зависимости от площади представлена в Таблице №3.
Таблица 3. Сегментация по площади земельных участков под коммерческую застройку и диапазоны цен, сдаваемых в аренду в 2012 г. В Кузбассе
Сегментация по площади земельных участков под коммерческую застройку | Среднее значение цены в сегменте руб. за кв.м. | Количество предложений | объем денег млн. руб. | Суммарный объем предложения по площади, м2 | Диапазон разброса цен, руб. за м2 |
до 5001 кв.м. | 253,02 | 67 | 13,26 | 106 581,60 | 13,84-943,75 |
от 5001 до 10001 кв.м. | 174,46 | 3 | 3,31 | 21 148,00 | 71,66-372,95 |
от 10001 до 50001 кв.м. | 91,48 | 5 | 5,65 | 101 932,90 | 0,64-201,93 |
Свыше 50001 кв.м. | 99,01 | 2 | 91,24 | 568 897,00 | 18,02-180 |
Всего | 235,47 | 77 | 113,46 | 798 559,50 | 0,64-943,75 |
Минимальный размер арендной платы в расчете на 1 квадратный метр в исследуемой выборке незастроенных земельных участков составил 0,64 рубля, (земельный участок в г. Белово, пгт. Инской для организации зоны массового отдыха людей (пляжа) на берегу Беловского водохранилища).
Максимальный размер арендной платы в расчете на 1 квадратный метр в исследуемой выборке незастроенных земельных участков составил 943,75 рублей, данная арендная плата установлена за земельный участок, расположенный в г. Междуреченске, в районе жилых домов по ул.Брянская,7 и 15 для размещения объектов торговли и общественного питания (киоск по продаже продукции собственного производства).
ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ
Рынок аренды незастроенных земельных участков Кемеровской области в большинстве случаев является инвестиционным. Фактически, инвестором приобретается не только право аренды, но и последующее право собственности, которое будет получено после застройки приобретенного им участка. Стоимость аренды 1 кв. м. таких земельных участков может превышать стоимость 1 кв. м. аналогичной сделки купли-продажи. Это объясняется тем, что рынок подобных земельных участков подстроен в каждом случае под одногоконкретного инвестора.
Основным держателем всех земель сдаваемых в аренду традиционно является государство. Договора аренды заключаются по средствам торгов, вся информация о сделках прозрачна и представлена на официальных сайтах муниципалитетов Кемеровской области.
Количество предложений и сделок по всей области распределено не равномерно. Наблюдается вполне закономерная тенденция, чем крупнее город и соответственно развитее в нем рынок, тем большее количество объектов вращается на рынке. Лидирующую позицию по количеству зафиксированных сделок и предложений занимает город Кемерово. Аутсайдером является Беловский район.
В 2012 году по области показатель средней арендной ставки в расчете на 1 кв. м. земельных участков под коммерческую застройку составил 235,47 рублей.
Среди городов Кемеровской области самая высокая среднеарифметическая ставка арендной платы была зафиксирована в Междуреченске (640,50), а самая минимальная в Белово (24,24). Значения среднеарифметических арендных ставок в зависимости от разрешенного использования распределились вполне предсказуемым образом, наибольшее значение принадлежит земельным участкам для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (358,52 рубля). При выделении земельных участков в сегменты по площади наибольшая арендная ставка наблюдается среди небольших земельных участков (до 5001 кв.м.) – 253,02 рубля.
Роста и падения арендных ставок не происходит. В субъектах Кемеровской области арендные ставки являются как бы «замороженными». Зачастую это связано с «инертностью рынка», который реагирует с запозданием на явления экономики в целом.
На взгляд исследователя, рынок аренды земель коммерческого назначения является мало ликвидным и предоставляет интерес лишь конкретных инвесторов и лишь для конкретных целей.
Никакая часть материалов, опубликованных в данном анализе, не может быть перепечатана или воспроизведена любыми источниками без ссылки на авторов данного анализа и источник информации.
Аналитический обзор подготовлен специалистами
ООО «Научно-исследовательский институт Ресурсы развития» (ООО «НИИ РР»)
г. Кемерово. т. 8-923-607-26-53
Садилова Валентина
При участии Бардокина Дмитрия
Поделиться ссылкой в социальных сетях:
Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)
18106
Полезное |
ФЗ N135 Об оцен. деят-сти ФСО I Структура ФСО ФСО II Виды стоимости ФСО III Процесс оценки ФСО IV Задание на оценку ФСО V Подходы и методы ФСО VI Отчет об оценке ФСО N5 экспертиза отчетов ФСО N7 Оценка недвижимости ФСО N8 Оценка бизнеса ФСО N9 Оценка для залога ФСО N10 Оценка машин ФСО XI Оценка ИС и НМА Земельный кодекс РФ |
Индикаторы | |||||||||
2741 $/кв.м. Данные IRN.ru Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 47349-ИФ/09 Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 45484-ИФ/09 Индексы СМР IV кв.2020, письмо № 44016-ИФ/09 Индексы ПИР IV кв.2020 Индексы СМР (VI) Индексы СМР III кв.2020 (V) Индексы СМР III кв.2020 (IV) Индексы СМР III кв.2020 (III) Индексы СМР III кв.2020 (II) Индексы СМР III кв.2020 (I) Индексы СМР, индексы изменения ПИР с 1998 |
Рекомендуем |
Онлайн оценка квартиры Онлайн-оценка автомобиля Калькулятор физического износа ВСН 53-86(р) | ВСН 58-88(р) Наши партнеры |
|
Вакансии |
Требуется Оценщик |
Поиск по сайту | ||
|